地产崩盘的邯郸样本：32家房企非法集资93亿

债市观察按：

邯郸绝非孤例，它所面临的困境，是众多三四五线城市地产生态的写照。

土地财政、房地产、民间借贷，政府、银行、开发商、民众，组成了一副令人叹息的神奇图景：在土地财政的牢笼里，民众一方面在高息诱惑下间接参与地产开发，另一方面在高房价压力下贡献首付并撬动银行贷款，令资金源源不断流向开发商；通过土地出让金和税收，其中大部分资金被政府所攫取；银行吃利息，稳稳地。

“邯郸市对民间集资的纵容，正是源于地方政府对土地财政的依赖。2012年，邯郸市土地出让金达到41亿元，同年，邯郸市全部财政收入达到329.1亿元。当地公开信息显示，加上房地产开发建设相关税收，当年房地产行业收入占其财政收入的40%左右。”

这个食物链条很简单：政府在最顶端，拉着银行，开发商居间，它们都踩着民众。古往今来，这残酷的游戏就没变过，并无新事。

近年来房地产调控不断升级，银行贷款严格受限，迫使影子银行体系越来越活跃。对一二线城市以及东部沿海发达地区而言，金融相对发达，信托、私募等影子融资手段或许占据主导。然而，在金融欠发达的三四五线城市，则有赖于最古老的民间借贷。

民间借贷活动一直在非法集资的阴影里。非法集资这事，不出事则已，一旦出事，就是灭顶之灾。

只要房价一直上涨，就无所谓，因为普遍的获利幻觉，会掩盖这场游戏的残酷性与危险性。

但，这终究是不可能的。

【河北邯郸房地产非法集资93亿元 政府打击与帮扶并举防止事态扩大】

新华网石家庄9月21日电（记者张涛、刘敏）针对河北省邯郸市金世纪、万聚、卓峰等开发商非法集资、还本付息困难引发集资户恐慌之事，当地政府部门初步摸排涉及金额达93亿元，采取打击与帮扶并举应对，防止事态扩大。

据邯郸市打击和处置非法集资领导小组负责人介绍，领导小组通过对主城区有项目的141家房地产企业摸排，发现32家企业存在非法集资和高息吸储行为，涉及金额达93亿元。其中，已对风险较大的13家企业派驻工作组。

除房地产企业外，邯郸公安机关对涉及非法集资的小额信贷、农业合作社等进行摸排，已立案79起，抓获犯罪嫌疑人94人，上网追逃43人。查封土地11宗、房产16处、已建和在建房地产项目5处、冻结7家公司的股权、查封铁矿1处等。

有关部门已向社会发出通告，敦促各类非法集资人员和机构负责人于今年9月30日前主动投案自首。

一位参与办案的人员说，一方面这种高压的态势可以让这个群体的人将不当获利“吐”出来，另一方面也可以通过这个群体可以将非法集资的企业或团体的整个骨架搞清楚，使得下一步的部署和打击行动更有针对性。

在严厉打击的同时，邯郸市政府按照“合法合规的帮助，存在瑕疵的规范，存在严重问题的管控，违法违规的打击”原则，一企一策派驻工作组。对原来业绩尚可、由于资金链断裂暂时有困难的企业，协调解决发展中面临的瓶颈和困难，争取救活企业、渡过难关。

邯郸市打击和处置非法集资领导小组负责人说，当前非法集资案件正在抓紧进一步侦办当中，帮扶工作也在同步进行，非法集资群众整体趋于理性，总体上形势可控。

【邯郸房企集体违约引崩盘危机 当地很多人不敢买房】

来源：华夏时报

作者：赵普 董映颉

本应是销售旺季的“金九银十”，邯郸却出现了多个楼盘停售的怪现象。

“停售也是迫不得已，现在邯郸很多人都不敢买房了，因为很多开发商都有民间集资，购房者怕他们像其他跑路的开发商一样，拿着预售款跑路。”邯郸某知名项目售楼处工作人员表示。

与多楼盘停售相对的，是邯郸市不断涌出的烂尾楼。据《华夏时报》记者调查了解，目前邯郸市已有金世纪家园、富汇豪庭等多个项目停工，开发商不知去向。

已盛行近10年的河北邯郸房地产民间集资大潮，在今年终于暴露危机。当地龙头开发商金世纪地产董事长史虞豹两个月前跑路后，至今下落不明，这一事件推倒了邯郸当地多个开发商集体违约的多米诺骨牌。

据《华夏时报》记者调查了解，邯郸当地多个开发商以年息20%甚至30%的高额利息为诱饵，短短数年间集资数十亿，将这些资金支付土地出让金或作其他用途。当不断加速的圈地、融资戏码遭遇楼市下行的困境时，这些开发商无法继续这场豪赌。

“烂尾”多米诺倒下

对邯郸楼市而言，自7月份卷起的违约风暴给本就疲惫的邯郸楼市更沉重的打击，自8月底以来，邯郸多个售楼处已经停售。

“一方面受邯郸开发商集资借贷的影响，邯郸当地人都人心惶惶，陷入观望，另一方面，由于集资事件牵涉的当地开发商太多，很多房企都在自谋出路，根本无心卖房。”对当地楼市十分了解的业内相关人士刘淼对记者表示。

此外，当地业内人士告诉记者，由于当地开发商大多是以项目开发初期“卖房号”等方式进行销售，而这种方式也是开发商集资的一种方式，因此在当地政府部门对开发商集资事件展开调查期间，以这种方式售房的项目也采取“停售”的方式避风头。

与多个售楼处停售相伴随的，是相继出现停工的多个烂尾盘，本报记者9月18日来到金世纪地产旗下的金世纪花园项目，发现该项目大部分楼体已经封顶，但早已停工，售楼处空无一人，但其写字楼部分早已售罄，住宅也销售了大部分。

据邯郸市官方公开消息显示，卓峰房地产开发有限公司正在运作的6个项目如爱佳斯嘉、富汇豪庭等受集资借贷人兑付的影响，基本也都已停工，其中的三个项目所占土地面积达384亩之多。

“邯郸近期出现的大量烂尾楼盘都与近期出现的民间借贷危机相关，为避免事态继续扩大，相关政府部门要求相关房企尽可能兑付部分资金，为此不少开发商的资金链出现断裂。”刘淼告诉记者。

刘淼还透露，除了民间集资款需要开发商兑付，由于邯郸的集资事件影响很大，不少供应商和施工方都要求提前结清部分款项，“很多款项本来应该年底结款的，但出事之后，供应商和施工方都赶来要账，生怕跑路的开发商越来越多。”刘淼如是说。

近百亿集资“黑洞”

邯郸大量烂尾楼的出现，暴露出当地开发商近百亿民间借贷“黑洞”。

“邯郸多个开发商集体违约出现在今年7月份，当时卓峰房地产公司从7月1日开始停息，金世纪地产也在7月上旬贴出公告称停止支付投资人利息，随后才得知这两个开发商的老总马海晨、史虞豹均已逃离邯郸。”金世纪及卓峰房地产债权人告诉记者。

9月18日，邯郸金世纪国际商务中心26层座无虚席，这里曾经是金世纪地产公司的开会大厅，但如今已经成为债权人的商讨中心。当日，数十位债权人以及金世纪地产内部员工向记者介绍了金世纪地产的民间集资路线。

“从2006年开始，金世纪地产开始向内部员工以无抵押纯借贷形式融资，当时承诺的月息从2分到3.5分不等。”负责金世纪地产相关审核工作的李岩（化名）对记者表示。

“后期，随着金世纪地产开发的项目越来越多，其集资借贷的利息也越来越高，范围扩大到员工亲属和朋友。”李岩对记者补充道，“最开始只有投资500万以上才给月息3分，后来只要投资100万以上，月息就高达3分。”

除了无抵押借贷外，金世纪地产还以商铺拍卖、商铺抵押等形式向投资者融资，其承诺的年回报率均在20%以上，合同期限为5年到10年不等。

短短几年间，凭借着各种方式的高息民间借贷、集资，金世纪地产将自身产业越做越大，其开发范围从邯郸一路扩展至临沂、苏州、重庆、斐济等多地。在金世纪的“示范”作用下，当地很多开发商也开始效仿。

据邯郸市帮扶处置工作组公布的消息显示，卓峰房地产公司对外融资始于2011年下半年，主要渠道是内部员工集资、组建专门的集资小组向社会募集，融资规模大约16亿元，融资利息在2分至5分之间，涉及融资人数大约1万人。

另据记者整理统计相关数据显示，邯郸目前有数十个开发商、约300个房地产项目，其中进行民间融资的至少超过半数，仅以目前遭遇债权人追债的开发商计算，其融资总额就已经超过60亿元，若算上其他开发商其融资总额度恐超过百亿。

目前，在金世纪地产和卓峰房地产停止付息、老总跑路之后，邯郸不少涉及民间借贷的开发商都纷纷停止向投资人履约付息。

或引发崩盘危机

在记者接触的多位债权人中，很多债权人直指造成目前开发商融资违约的根源在于政府监管的疏松纵容。

“这些参与集资的开发商在拿地、开发、预售等多个环节都存在证件不全的情况，验资过程也不透明。以思特利为例，在今年8月23日停止如约付息后，该公司居然还能竞拍获得土地。”一位思特利债权人向记者指出。

邯郸市对民间集资的纵容，正是源于地方政府对土地财政的依赖。2012年，邯郸市土地出让金达到41亿元，同年，邯郸市全部财政收入达到329.1亿元。当地公开信息显示，加上房地产开发建设相关税收，当年房地产行业收入占其财政收入的40%左右。

“邯郸当地大部分开发商都有很深的背景或者政府资源，基本上控制着当地的土地市场，外地普通开发商一般都进不去，这意味着他们将成为影响当地楼市的晴雨表。”河北省保定市一家房地产企业负责人对记者表示。

金世纪地产内部员工还向记者透露，史虞豹在2013年被评为河北省人民检察院人民监督员，任期至2018年10月17日。而金世纪地产也一直是邯郸重点扶持企业，其所获土地都是邯郸最好的地段，但拿地价格却很优惠。

此外，邯郸诚信大厦项目投资商之一、邯郸市洁泰环保科技开发有限公司的董事长任宪勇就是政协委员，同时也是河北永鑫房地产开发公司法人，而据诚信大厦债权人吴某（化名）的辩护律师张律师表示，诚信大厦民间集资总额达8个亿，如今也已违约停止付息。

在这一背景下，邯郸开发商纷纷陷入资金困局，无疑将引发当地楼市震荡。

“今年整体楼市的大环境就比较低迷，邯郸开发商跑路的消息出来后，市场的成交受到了很大影响，月成交量只有几百套。”刘淼告诉记者。

据邯郸当地房地产研究机构人士分析，邯郸在售和预售的商品房项目共约3480万平方米。而2013年，邯郸商品房年售总面积为355.8万平方米，以此测算，当地商品房存量需要消化近10年。

“由于金世纪地产等开发商民间集资的利息均高达20%-30%，因此要支付这些高额利息就需要旗下房地产项目的售价每年涨幅至少要与利息同步。但从目前邯郸的价格来看，并不能支撑这一涨幅。”上述邯郸当地房地产研究机构人士指出。

数据显示，今年8月，邯郸住宅市场的月成交均价达到4900元/平方米，但早在2012年，邯郸商品房的成交均价就达到了4760元/平方米，近两年的增长十分乏力。

此外，当地房地产网站恋家网还显示，2012年邯郸楼盘开发综合成本全面进入4000元/平方米的时代，相比当年邯郸商品房4760元/平方米的均价，其平均利润不高于19%。

“目前邯郸市政府也着急处理此事，这不仅是为了救活当地企业，也是为了救活当地市场，否则邯郸楼市真有崩盘的可能。”刘淼指出。

而记者从债权人处得到的最新消息显示，邯郸市政府正在给金世纪地产寻找并购者，以救活一直以来的重点企业。此前当地曾与中信证券商谈半个月未果，现在又联系河北财达证券，但最终能否成功尚未可知，其他多家违约的开发商如思特利、河北正大公司、诚信大厦等还未有正式解决条约出台。